Ngày nay văn phòng không đơn thuần là nơi làm việc mà đã trở thành hạ tầng chiến lược của doanh nghiệp (tác động trực tiếp đến năng suất, sức khỏe, ESG và hình ảnh thương hiệu), báo giá thiết kế – thi công nội thất văn phòng đóng vai trò như một tài liệu kỹ thuật – kinh tế tổng hợp, chứ không chỉ là bảng chi phí. Thực tế tại Việt Nam cho thấy, nhiều chủ đầu tư tiếp cận báo giá thiết kế nội thất văn phòng theo cách “so sánh đơn giá”, dẫn đến các rủi ro phổ biến. Do đó, việc hiểu cấu trúc, vai trò và phạm vi của từng hạng mục trong báo giá là điều kiện tiên quyết để kiểm soát chất lượng dự án là vô cùng cần thiết. Hãy cùng chúng tôi tìm hiểm chi tiết ngay.

Contents

Báo giá thiết kế nội thất văn phòng là gì?

Định nghĩa học thuật

Báo giá thiết kế nội thất văn phòng là tài liệu tổng hợp các hạng mục công việc, chi phí tương ứng, tiêu chuẩn kỹ thuật, phạm vi trách nhiệm và điều kiện thực hiện liên quan đến quá trình:

  • Nghiên cứu – thiết kế

  • Phát triển hồ sơ kỹ thuật

  • Thi công – lắp đặt

  • Hoàn thiện và bàn giao không gian văn phòng

báo giá thiết kế nội thất văn phòng
Dự án hoàn thiện thiết kế văn phòng

Trong các dự án văn phòng đạt chuẩn quốc tế, báo giá không thể tách rời khỏi:

  • Tiêu chuẩn thiết kế (LEED, WELL, FGI, HTM, WHO)

  • Yêu cầu vận hành – bảo trì

  • Chiến lược dài hạn của tổ chức sử dụng văn phòng

báo giá thiết kế nội thất văn phòng
Khu vực pantry văn phòng hiện đại tiện ích

Phân biệt báo giá thiết kế và báo giá thi công nội thất văn phòng

Tiêu chí Báo giá thiết kế Báo giá thi công
Mục tiêu Xây dựng giải pháp không gian Triển khai hiện thực hóa
Đơn vị tính Gói dịch vụ / m² Hạng mục, vật liệu, nhân công
Giá trị cốt lõi Tư duy, tiêu chuẩn, giải pháp Kỹ thuật, chất lượng, tiến độ
Rủi ro nếu thiếu Sai định hướng, phát sinh lớn Đội chi phí, giảm chất lượng

Cấu trúc tổng thể các hạng mục trong báo giá thiết kế nội thất văn phòng

Nhóm hạng mục tiền thiết kế (Pre-design)

Khảo sát hiện trạng & phân tích dữ liệu

  • Đo đạc hiện trạng (as-built)

  • Đánh giá hệ MEP sẵn có

  • Phân tích ánh sáng tự nhiên, thông gió, tiếng ồn

  • Đánh giá rủi ro sức khỏe – an toàn (theo WHO)

Vai trò:
Là cơ sở khoa học để tránh sai lệch thiết kế, đặc biệt quan trọng trong các tòa nhà cải tạo (retrofit).

báo giá thiết kế nội thất văn phòng
Khu vực tiện ích trong văn phòng

Nhóm hạng mục thiết kế ý tưởng (Concept Design) trong báo giá thiết kế nội thất văn phòng

Lập concept không gian 

  • Triết lý thiết kế (Design Narrative)

  • Phân khu chức năng (zoning)

  • Định hướng hình ảnh thương hiệu (brand alignment)

Sơ đồ công năng & luồng di chuyển

  • Luồng nhân sự

  • Luồng khách

  • Luồng dịch vụ – kỹ thuật

Liên hệ tiêu chuẩn:

  • LEED: tối ưu daylight, giảm heat island nội bộ

  • WHO: giảm stress môi trường, cải thiện well-being

Tham khảo thêm: Quy Trình Thi Công Văn Phòng Xanh Đạt Chuẩn LEED

Nhóm hạng mục thiết kế cơ sở & kỹ thuật (Design Development & Technical Design) trong báo giá thiết kế nội thất văn phòng

Đây là phần cốt lõi thường bị hiểu sai hoặc cắt giảm trong báo giá.

Hồ sơ kiến trúc nội thất

  • Mặt bằng chi tiết

  • Chi tiết trần – sàn – vách

  • Giải pháp vật liệu bền vững (low VOC, tái chế)

Hồ sơ MEP nội thất

  • Điện – chiếu sáng (lux level theo tiêu chuẩn)

  • Điều hòa – thông gió

  • Âm thanh – tiêu âm

  • IT – an ninh – kiểm soát ra vào

Tiêu chuẩn tham chiếu:

  • LEED v4.1: Energy & Atmosphere, Indoor Environmental Quality

  • FGI & HTM: kiểm soát nhiễm khuẩn (đặc biệt cho văn phòng y tế, R&D)

Có thể bạn cần: Tiêu Chuẩn Trần Văn Phòng Chuẩn An Toàn, Chuẩn Đẹp Hiện Nay!

Nhóm hạng mục quản lý thiết kế & điều phối (Design Management)

  • Điều phối đa bộ môn

  • Kiểm soát thay đổi thiết kế (design change control)

  • Phối hợp với landlord / ban quản lý tòa nhà

Vai trò:
Giảm xung đột kỹ thuật, hạn chế phát sinh chi phí khi thi công.

Nhóm hạng mục thi công nội thất (Fit-out Construction)

Phần xây dựng hoàn thiện

  • Vách, trần, sàn

  • Sơn hoàn thiện, xử lý bề mặt

  • Cách âm – tiêu âm

Nội thất rời & cố định

  • Workstation

  • Phòng họp

  • Khu cộng tác

  • Khu pantry – tiện ích

Hệ thống kỹ thuật tích hợp

  • Lighting control

  • BMS nội bộ

  • Giải pháp tiết kiệm năng lượng

Phân tích báo giá theo tiêu chuẩn LEED, FGI, HTM, WHO

LEED (Leadership in Energy and Environmental Design)

Trong báo giá, các hạng mục liên quan LEED thường thể hiện qua:

  • Chi phí vật liệu thân thiện môi trường

  • Giải pháp tiết kiệm năng lượng

  • Tư vấn chứng nhận LEED (nếu có)

Lưu ý:
Nhiều báo giá tại Việt Nam chỉ “gắn mác LEED” nhưng không có dòng chi phí tương ứng cho commissioning, documentation, hay post-occupancy evaluation.

báo giá thiết kế nội thất văn phòng
Phòng họp kính cách âm

FGI & HTM: Giá trị tham chiếu cho văn phòng đặc thù

Dù FGI và HTM chủ yếu áp dụng cho y tế, các nguyên tắc của chúng ngày càng được đưa vào:

  • Văn phòng R&D

  • Văn phòng công nghệ cao

  • Trụ sở tập đoàn có yêu cầu an toàn sinh học

WHO: Sức khỏe người sử dụng là trung tâm

WHO không đưa ra “bảng giá”, nhưng ảnh hưởng trực tiếp đến:

  • Giải pháp thông gió

  • Kiểm soát tiếng ồn

  • Ánh sáng tự nhiên

  • Ergonomics

Các hạng mục chủ đầu tư cần đặc biệt quan tâm khi thuê đơn vị thiết kế nội thất

  1. Phạm vi công việc rõ ràng (Scope of Work)

  2. Tiêu chuẩn kỹ thuật được ghi cụ thể

  3. Trách nhiệm phối hợp với các bên liên quan

  4. Chi phí quản lý dự án và điều phối

  5. Chi phí dự phòng cho thay đổi thiết kế

Trong thực tiễn, các đơn vị tổng thầu thiết kế – thi công chuyên sâu như Vacons thường tiếp cận báo giá theo hướng giải pháp tổng thể (solution-based), tức là:

  • Không tách rời thiết kế khỏi thi công

  • Đặt tiêu chuẩn vận hành và vòng đời công trình làm trọng tâm

Vacons, với kinh nghiệm trong thiết kế & thi công bệnh viện – văn phòng – trường học, thường áp dụng tư duy này để giảm rủi ro phát sinh và đảm bảo tính bền vững dài hạn.

báo giá thiết kế nội thất văn phòng
Khu vực phòng họp lớn ấn tượng

Các sai lầm phổ biến khi đọc báo giá thi công nội thất văn phòng

So sánh báo giá chỉ dựa trên tổng tiền

→ Bỏ qua phạm vi, tiêu chuẩn, chất lượng vật liệu.

Không kiểm tra hạng mục “ẩn” trong thiết kế thi công nội thất văn phòng

  • Commissioning

  • Mock-up

  • Shop drawing

  • As-built documentation

Nhầm lẫn giữa “thiết kế có” và “thiết kế đủ”

Có bản vẽ không đồng nghĩa với:

  • Đạt chuẩn LEED

  • Đảm bảo vận hành lâu dài

  • Tối ưu chi phí vòng đời (Life Cycle Cost)

Case study trong báo giá thiết kế nội thất văn phòng thực tiễn tại Việt Nam

Bối cảnh

  • Văn phòng quy mô 3.000 m² tại TP.HCM

  • Mục tiêu: chuẩn xanh, sức khỏe nhân viên

Vấn đề ban đầu

  • Báo giá thấp nhưng thiếu hạng mục điều phối MEP

  • Không tính chi phí kiểm soát chất lượng vật liệu

Giải pháp khi nhận sai báo giá thiết kế nội thất văn phòng

  • Rà soát lại cấu trúc báo giá

  • Bổ sung hạng mục quản lý thiết kế & commissioning

  • Áp dụng các nguyên tắc WHO & LEED IEQ

báo giá thiết kế nội thất văn phòng
Nội thất văn phòng khu làm việc

Kết quả

  • Giảm 18–22% chi phí vận hành sau 2 năm

  • Tăng mức độ hài lòng nhân viên (internal survey)

Có thể bạn cần: Tại Sao Nội Thất Văn Phòng Nhập Khẩu Là Xu Hướng Không Thể Bỏ Qua?

Báo giá thiết kế nội thất văn phòng trong giai đoạn mới không còn là tài liệu “mua – bán”, mà là công cụ quản trị rủi ro và chất lượng không gian làm việc.

Trong tương lai gần tại Việt Nam:

  • Văn phòng sẽ ngày càng tiệm cận các chuẩn y tế – sức khỏe

  • Các tiêu chuẩn như LEED, WHO, FGI sẽ được tích hợp sâu hơn

  • Vai trò của đơn vị giải pháp tổng thể (như Vacons) sẽ trở nên quan trọng, không phải ở chi phí thấp, mà ở giá trị dài hạn và tính bền vững

Việc hiểu đúng các hạng mục trong báo giá thiết kế nội thất văn phòng chính là bước đầu tiên để chủ đầu tư kiểm soát chất lượng, chi phí và uy tín tổ chức trong dài hạn.

Vacons – Đơn vị thiết kế thi công văn phòng uy tín, sáng tạo